Những hiệu ứng trên thị trường Bất Động Sản mà nhà đầu tư phải nắm

hieu ung thi truong
 Khi hiểu 13 hiệu ứng này tôi mới lý giải được tại sao nhà/đất/căn hộ ở khu vực đó lại hot/hay đóng băng như vậy. Đây là kiến thức vô cùng tuyệt vời cho những ai đang/mới tham gia vào lĩnh vực bất động sản ở thị trường Việt Nam.

1- Hiệu ứng hạt mầm:

Chủ yếu xem dân cư thuộc tầng lớp nào thì mình đầu tư.
Ví dụ: Ngay khu toàn người Hoa thì người Hoa chính là hạt mầm. Vì là người Hoa thích buôn bán nên chúng ta có đầu tư thì nên đầu tư vào đất nền, cửa hàng, karaoke…

Nếu là khu người Malay thì người Malay chính là hạt mầm. Vì người Malay vốn dĩ thích những công việc đơn giản tiền tươi thóc thật, những việc ăn lương, những việc tính theo giờ. Cho nên ở khúc này chúng ta mạnh dạn đầu tư nhà máy, phòng trọ…

Nếu là khu chung cư đông thì hạt giống chính là chung cư đông. Chúng ta đầu tư cửa hàng, shop house… là hợp lý. Đó là những ví dụ về hiệu ứng hạt mầm.

2- Hiệu ứng bọt biển:

Các bạn cứ tưởng tượng BĐS chung 1 khu được chia làm 2 phần khi mở bán. Phần ít hơn và phần nhiều hơn.

*Ví dụ: 300 căn mở bán được chia làm 2 phần. Phần 30 căn và phần 270 căn. Vậy thì phần 30 căn ít hơn, giá trị hơn, hiếm hơn gọi là bọt biển. Căn trước bán đi, căn sau sẽ tăng giá trị hơn căn trước vì mang tính chất hiếm và còn lại càng ít. Còn 270 căn kia thì mang tính nhiều hơn, giá trị rẻ hơn, vậy khi bán căn trước thì căn sau chưa chắc đã mắc hơn hay chỉ có thể là đồng giá vì vẫn còn rất nhiều cho chúng ta lựa.
* Vậy nên khi thấy bđs năm ở phân khúc ít hiếm thì đó chính là bđs bọt biển. Chúng ta nên chộp lấy bđs này ngay vì rất dể bán mà giá trị thì cứ tăng cao theo thời gian.
Lưu ý: các cột mốc về thời gian, tính từ lúc giao chìa khoá. Trong vòng 6 tháng kế tiếp chính là giai đoạn nên đầu tư mua vào khẩn trương. Sau 6 tháng đó, bắt đầu người mua sẽ kéo đến nhiều hơn mà cụ thể sẽ diển ra trong vòng 18 tháng, những tháng thứ 15,16,17,18 sẽ cao trào. Giá sẽ được đẩy lên rất cao cũng chính là giai đoạn nên bán ra chốt lời. Tuy nhiên không Bất Động Sản nào giống Bất Động Sản nào, giai đoạn 18 tháng này cũng không hoàn toàn chính xác, chúng ta đang nói về đa số

3- Hiệu ứng giọt nước(?):

Thường thì nước chảy theo hướng từ cao xuống thấp. Lấy trung tâm đang đông nhất là giọt nước đầu tiên, theo năm tháng dân số càng ngày càng đông thì chúng ta phải phán đoán được nếu đông quá, phạm vi sinh hoạt sẽ bị thu hẹp lại, dân sẽ di chuyển về đâu? Họ sẽ di chuyển như giọt nước, tức là xuôi về vùng thấp hơn như đồng bằng hay dòng sông, biển… chứ họ không di chuyển lên vùng cao như là núi, rừng đâu.
-Tuy nhiên hiện tại điều này có vẻ không đúng với TP HCM, vì khí hậu càng ngày càng oi bức, mà vùng thấp hơn thì nước ngập mênh mông, nhà nhà buộc phải sắm thêm xuồng làm phương tiện đi lại, giao thông thì hỗn loạn..lũ đến đất càng xói mòn mất đi dần ở các vùng ven sông. Vậy nên xu hướng hiện tại là dân chúng di chuyển lên vùng cao như là Bảo Lộc, Đà Lạt để mà hưởng cái 0 khí không nơi nào bằng.

4- Hiệu ứng dòng sông( ? ):

Ý là dọc theo dòng sông, khi đầu tư thì nên đầu tư gần Cảng, trạm thu phí. Nếu là đầu tư cửa hàng thì đầu tư trong phạm vi 1 km tính từ trạm thu phí và cảng, vì xa hơn cũng chả có ma nào ghé thăm.
-Còn nếu đầu tư nhà ở thì trong phạm vi 1-3 km là đẹp, tính từ trường học thì trong phạm vi 5km đổ lại, đi xe trong 5-10p thôi.

5- Hiệu ứng rung động:

– Đầu tiên đó, để nhận biết dấu hiệu của rung động, chúng ta đến khu vực đó vào 2 khoảng thời gian 6,7h sáng và 5,6h chiều. Là 2 khoảng thời gian đông dân sinh hoạt nhất mà ta có thể thấy, càng thấy đông có nghĩa là khu vực đó càng rung động ( sớm dân đi tập thể dục, đi làm.. chiều thì xe cộ qua lại đi làm về…)
– Ví dụ: vòng xoay, đường nguyễn văn linh quận 7, khu hàng xanh….là quá rung động luôn. Kinh doanh khu rung động, ta đầu tư cửa hàng, shop house là ngon nhất, chứ ở là không ổn vì khá ồn ào.
– Cũng có thể lập nhóm cùng nhau đầu tư để tạo ra rung động.
Ví dụ: cùng nhau hùn vốn mở KFC, trà sữa, shop house để tạo ra rung động, tạo ra những hố đen nhỏ…
Để biết mức độ rung động khu vực ra sao? *Chúng ta nhìn vào tiền thuê nhà khu đó. Nếu như tiền thuê chiếm 30% tiền lương, nghĩa là khu đó đang hot
*Nếu tiền thuê cao quá, vượt mức hơn 50% so với tiền lương, có nghĩa là hết ngon, là đông và kẹt quá dồi. Lúc này đây, rung động sẽ dịch chuyển sang khu vực khác kế đó. Cho nên các nhà đầu tư, các đội nhóm lưu ý khúc này mà cũng dịch chuyển dùm sang nơi khác, lại đầu tư lại lập nhóm cùng nhau tạo ra rung động tiếp ở khu vực kế cận.

6. Hiệu ứng gợn sóng:

Căn cứ vào các đợt mở bán, mổi đợt bán là một đợt sóng, thường thì đợt sóng sau mắc hơn đợt sóng trước, canh me đúng điểm rơi mà mở bán( hoặc do thị trường hoặc do chính các chủ đầu tư tạo ra tình huống, tạo ra điểm rơi)
Lưu ý: Cần lưu ý giá có thể bị thổi tầm bậy tầm bạ, nhét tay mấy ông môi giới chút đỉnh để nắm rỏ thông tin, đợt sóng thứ mấy, chủ đầu tư là ai, mức độ uy tín của đội ngủ quản lý, của nhà phát triển dự án ( rất quan trọng)

7. Hiệu ứng áp lực

– Chúng ta hình dung đến một khu vực thưa thớt ít nhà cửa, ít dân cư sinh sống. Vậy là khu này không có áp lực. Lúc này mà đi đầu tư nhà cao tầng, chung cư này nọ thì đúng là vô duyên.
– Từ từ dân số đông lên, nhà cửa mọc lên nhiều hơn… áp lực bắt đầu tăng dần và đè nặng
– Ngay khi tiền thuê tăng cao từ 30-50% so với tiền lương. Áp lực sẽ rất cao vào lúc này, chung cư bắt đầu mọc lên, cơ sở hạ tầng mọc lên?
– Chúng ta chuyển qua kinh doanh không khí, tức là kinh doanh nhà cao tầng, chung cư. Ngay lúc này sẽ cần rất nhiều nhà phát triển Bất Động Sản.
* Lưu ý: cẩn thận với các Bất Động Sản chỉ có một nhà phát triển, vì nếu chỉ một nhà phát triển họ sẽ mất nhiều time vào nó ⏰, đại khái là chậm chạp
– Hãy chú ý đến những Bất Động Sản nhiều nhà phát triển chung tay vì đó là những Bất Động Sản chắc chắn ngon, tính thanh khoản tốt. Hoàn thành mau lẹ để còn phát triển cái khác

8. Hiệu ứng hố đen

– Hiệu ứng này thì đa số ai cũng biết vì đặc trưng bên ngoài của nó rất dễ nhận ra, như là Metro, Vingroup, Các trung tâm thương mại..
– Hố đen được hiểu là trung tâm, là hạt nhân tạo ra các giá trị theo quy luật Lớn đến nhỏ –>nhỏ đến nhỏ hơn và ngược lại.
* Ví dụ: Lammark, Metro là những hố đen quá lớn tạo ra các hố đen nhỏ gần đấy là các siêu thị nhỏ hơn, các cửa hàng kinh doanh nhỏ hơn đã có tên tuổi thương hiệu như Trường Học, KFC,24h.. và sau khi các Hố đen lớn và Hố đen nhỏ này tạo ra hệ sinh thái hoàn chỉnh.Các hố đen nhỏ hơn nữa cũng sẽ được tạo ra như là Trà sữa, Cà phê và các dịch vụ nhỏ lẻ sẽ tiếp tục mọc lên.– Vậy nhiệm vụ chúng ta chỉ là xác định bước tiếp theo, Hố đen lớn sẽ tiếp tục mọc lên ở đâu?

9. Hiệu ứng ngũ giác

-Chúng ta vẽ ra một cái ngũ giác thì 5 đỉnh ngũ giác tương ứng với 5 yếu tố: nơi chúng ta sống, nơi chúng ta trau dồi sức khoẻ, nơi chúng ta học, nơi chúng ta làm việc, nơi chúng ta giải trí.
– Nối các đỉnh này lại với nhau như hình bên dưới, chúng ta sẽ tìm ra được trung tâm ( nơi giao nhau các đường nối). Thì trung tâm này chính là tượng trưng cho hiệu ứng ngủ giác.
– Giới hạn tối đa của chu vi ngũ giác là 3-5 km hoặc tính thời gian chạy xe là 5-10p.
Ví dụ: từ nhà chạy đến trường là 5 km hoặc từ nơi giải trí đến nơi làm việc đâu đó tầm 5-10p
– Đây chính là hệ sinh thái của mổi người chúng ta. Thật vô lý khi mổi ngày mất 1-2h chỉ để chạy xe đi về từ nhà đến nơi làm việc( chưa kể tình hình giao thông hổn loạn như Việt Nam! ), chưa tính đến mưa gió.?
Ví dụ: nhà thì ở đâu xa tít ở Nguyễn văn linh nhà bè hay quận 12, chạy đến nơi làm việc quận 1 mất không biết bao nhiêu thời gian. Vậy nên sống đâu làm việc đó là hay nhất. Nếu công việc tốt và ổn định thì nên thuê mua nhà gần đấy là giải pháp tối ưu

10. Hiệu ứng Wow ( gây ngạc nhiên)

– Như tên của nó, BĐS nào mà khiến người xem ngạc nhiên thì nên đầu tư, vì chỉ cần người xem Wow một phát, là hết 30% họ muốn sở hữu và xuống tiền?.

11. Hiệu ứng ngón tay vàng

Ngón tay vàng chính là danh hiệu của các nhà phát triển uy tín hay thuộc về chính phủ, ví dụ như Phạm Nhật Vượng hay là các dự án mang tên Homy Land Riverside..và quan trọng là Đội Ngủ Quản lý của các dự án này sẽ đi chung với chúng ta một thời gian khá dài, cho nên các BĐS này sẽ luôn được quản lý tốt, luôn sạch đẹp, luôn được chăm chút theo thời gian và thường thì giá tăng ổn định..

1-Chung cư, cao ốc xây rất đẹp mà đội ngủ quản lý tồi thì cũng như 0.

Ví dụ như năm đầu tiên đội ngũ quản lý rất tốt, cái sau đó âm thầm chuyển giao & chúng ta sẽ không bao giờ biết được.Tuy nhiên chúng ta có thể căn cứ vào các biểu hiện ngay mắt chúng ta rất rỏ ràng: như là thang máy vệ sinh tồi, hầm giữ xe có vẻ xuống cấp, bảo vệ thái độ không tốt… & thường thì các dự án này dành cho người dân có mức thu nhập khá trở lên, thu nhập thụ động & chủ động ổn. 1 căn đợi hoàn thiện xong nhào vô mua giá chót tầm 3 tỷ.Nếu ai muốn hướng đến một nơi ở ổn định với đầy đủ hệ sinh thái & dân cư lịch sự nhẹ nhàng thì nên chọn mua.

12. Hiệu ứng mùa

– Mang tính không rỏ ràng sinh lãi sau những chu kỳ 5,10 năm

-BĐS này thường nằm ở vị trí mang giá trị du lịch như Biển,Đồi Núi và BĐS của nó thường là Resort, Massgae, Suối nước nóng, khách sạn…

-Thường thì sau khi chúng ta đã có 1 ngôi nhà cho riêng mình “AN CƯ LẠC NGHIỆP”. Cuộc sống sẽ dẫn dắt chúng ta nghỉ đến căn nhà thứ 2 mà giới bất động sản gọi là second home & thường thì ngôi nhà thứ 2 này nằm ở vị trí có mục đích phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng gia đình có giá trị du lịch, được gọi là Condotel.Ở Việt Nam thì còn ít chứ ở nên Châu Âu mà cụ thể là bên EngLand, 40% người dân đã sở hữu Second Home.

13. Hiệu ứng tiền bạc:

Mua BDS những nơi dòng tiền chảy về nhiều và liên tục như: Phan xích Long, Trần Não, Đồng Khởi… (có nhiều ngân hàng)

Có thể bạn quan tâm